بستری برای رشد غیرمنطقی پیش‌فروش و سوداگری در بازار مسکن

بازار مسکن در ایران، همواره تحت تأثیر عوامل متعددی از جمله سیاست‌های کلان اقتصادی، تورم، کمبود عرضه و تقاضای فزاینده برای دارایی‌های امن قرار داشته است. یکی از مصادیق بارز این وضعیت، منطقه ۲۲ تهران است که در سال‌های اخیر به یکی از قطب‌های مهم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و پروژه‌های ساختمانی تبدیل شده است. نزدیکی به دریاچه چیتگر، وجود فضاهای سبز گسترده، اتصال به بزرگراه‌های مهم و چشم‌انداز توسعه زیرساخت‌های شهری، از جمله دلایلی هستند که این منطقه را به محل تمرکز پروژه‌های مسکونی و تجاری متعدد، به‌ویژه در قالب تعاونی‌ها و شرکت‌های انبوه‌ساز تبدیل کرده‌اند.

با این حال، آنچه در سال‌های اخیر در منطقه ۲۲ شاهد آن بوده‌ایم، رشد شتاب‌زده و بعضاً غیرمنطقی در پیش‌فروش واحدهای ساختمانی، حتی در پروژه‌هایی بوده که هنوز پروانه ساخت دریافت نکرده یا عملیات اجرایی آن‌ها آغاز نشده است. این روند، نه‌تنها موجب افزایش بی‌ضابطه قیمت‌ها در منطقه شده، بلکه بستری مناسب برای فعالیت‌های سوداگرانه، سفته‌بازی، و بروز پرونده‌های حقوقی ناشی از قراردادهای پیش‌فروش غیرقانونی فراهم کرده است. در چنین شرایطی، اجرای سیاست‌هایی همچون مالیات بر عایدی سرمایه به عنوان یکی از ابزارهای مؤثر در جهت ساماندهی بازار مسکن، مورد توجه قرار گرفته است.

ابزار بازدارنده در مقابل سوداگری ملکی و پیش‌فروش‌های غیرشفاف

مالیات بر عایدی سرمایه، مالیاتی است که بر سود حاصل از خرید و فروش دارایی‌ها، از جمله املاک و مستغلات، وضع می‌شود. هدف این مالیات، کاهش انگیزه‌های سوداگرانه، جلوگیری از خرید و فروش‌های مکرر و کوتاه‌مدت، و هدایت منابع مالی به سمت فعالیت‌های مولد و بلندمدت است. در بسیاری از کشورها، نقش مؤثری در تثبیت بازار املاک داشته و موجب افزایش شفافیت، تعادل در عرضه و تقاضا و کنترل حباب قیمتی شده است. در ایران نیز، قانون مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه در سال‌های اخیر در دستور کار قرار گرفته و با تصویب مجلس، زمینه اجرایی آن در حال شکل‌گیری است.

در منطقه ۲۲ تهران، مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند دست‌کم در سه محور اساسی نقش ایفا کند. این مالیات ابزاری بازدارنده برای سفته‌بازانی است که با هدف کسب سودهای سریع، به پیش‌خرید و سپس فروش واحدهای نیمه‌تمام اقدام می‌کنند. با اخذ درصدی از سود حاصل از فروش مجدد، این معاملات پرریسک و سوداگرانه کاهش یافته و فضا برای خریداران واقعی و مصرف‌کننده نهایی فراهم‌تر می‌شود. از آنجا که اعمال مالیات مستلزم ثبت رسمی معاملات، اعلام قیمت واقعی، و شفاف‌سازی فرایند پیش‌فروش است، سطح شفافیت در بازار مسکن منطقه ۲۲ افزایش می‌یابد و امکان سوء‌استفاده در قالب قراردادهای دست‌نویس، غیررسمی یا فروش یک واحد به چند نفر به حداقل می‌رسد.

نقش مالیات بر عایدی سرمایه در تقویت منابع پایدار شهرداری و توسعه زیرساخت‌های شهری

کارکرد مهم مالیات، تقویت منابع درآمدی شهرداری‌ها به عنوان نهادهای محلی مسئول توسعه زیرساخت‌های شهری است. منطقه ۲۲ با حجم بالای پروژه‌های ساختمانی، به زیرساخت‌های خدماتی نظیر آب، برق، فاضلاب، حمل‌ونقل عمومی، فضای سبز و خدمات آموزشی نیاز دارد. در حالی که بخش زیادی از درآمد شهرداری‌ها از محل صدور پروانه ساخت و عوارض حاصل از معاملات ملکی تأمین می‌شود، مالیات بر عایدی سرمایه نیز می‌تواند به یکی از منابع پایدار درآمدی تبدیل شود، مشروط بر آن‌که سهم مشخصی از این درآمد به مناطق دارای ساخت‌وساز پرحجم مانند منطقه ۲۲ اختصاص یابد.

با این حال، پیاده‌سازی موفق مالیات در حوزه پیش‌فروش مستلزم رفع چند چالش کلیدی است. نخستین مانع، وجود حجم بالایی از معاملات غیررسمی و قراردادهای خارج از چارچوب قانونی است. بسیاری از پروژه‌ها پیش از اخذ مجوز رسمی و طی مراحل قانونی پیش‌فروش، اقدام به جذب سرمایه از خریداران می‌کنند. در این شرایط، شناسایی و اخذ مالیات از سود حاصل از معاملات دشوار خواهد بود. راه‌حل این مسأله، راه‌اندازی سامانه‌های یکپارچه برای ثبت معاملات پیش‌فروش، الزام به ثبت رسمی قراردادها در دفاتر اسناد رسمی و اتصال این اطلاعات به پایگاه‌های داده مالیاتی است. مقاومت برخی از فعالان بازار و حتی برخی نهادهای ذی‌نفع در برابر اجرای این مالیات است.

چالش‌ها و الزامات اجرای مؤثر مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه پیش‌فروش املاک

در بسیاری از موارد، منافع کوتاه‌مدت برخی گروه‌ها با اخذ مالیات در تضاد قرار می‌گیرد. برای فائق‌آمدن بر این مقاومت، لازم است فرهنگ‌سازی گسترده‌ای انجام شود و مزایای بلندمدت اجرای CGT از منظر منافع عمومی، ثبات بازار، حمایت از خریداران واقعی و افزایش عدالت اقتصادی برای مردم تبیین گردد. عدم آمادگی زیرساخت‌های اطلاعاتی و نظارتی برای اجرای دقیق این نوع مالیات است. شناسایی دقیق ارزش واقعی دارایی در زمان خرید و فروش، تعیین میزان دقیق سود حاصل و رهگیری معاملات غیرمستقیم، نیازمند توسعه سامانه‌های هوشمند، بانک‌های اطلاعاتی به‌روز و همکاری میان نهادهای مختلف مانند سازمان امور مالیاتی، شهرداری‌ها، دفاتر اسناد رسمی و بانک‌هاست.

از سوی دیگر، اجرای CGT باید به گونه‌ای طراحی شود که فشار مضاعفی بر اقشار متوسط و کم‌درآمد که برای تأمین مسکن خود به پیش‌خرید روی می‌آورند، وارد نشود. بنابراین، پیشنهاد می‌شود که معافیت‌های مالیاتی برای خریداران مصرفی، افرادی که تنها یک واحد دارند یا آن را برای مدت طولانی نگه می‌دارند، در نظر گرفته شود. این موضوع، ضمن حفظ عدالت مالیاتی، مانع از آسیب‌دیدن گروه‌های آسیب‌پذیر خواهد شد. در مجموع، منطقه ۲۲ تهران به عنوان یکی از مناطق در حال توسعه و پویای پایتخت، با چالش‌ها و فرصت‌هایی مواجه است که می‌توانند با اجرای صحیح سیاست مالیاتی جدید، به شکل متوازن مدیریت شوند.